5 Wege zur Bewertung einer Mietimmobilie

Es gibt mehrere Fragen, die sich Investoren stellen müssen, wenn es darum geht, ihr hart verdientes Geld zu investieren. Wie viel wird die Investition einbringen? Was kostet sie? Aber noch wichtiger ist, dass sich Investoren mit dem Wert der Immobilie beschäftigen sollten. Dies gilt insbesondere, wenn Sie den Kauf einer Anlageimmobilie in Betracht ziehen. Die Erträge aus Anlageimmobilien befinden sich auf einem historischen Höchststand. Mieten bieten eine wachsende Einnahmequelle, und es ist eine stetige Möglichkeit, Geld zu verdienen. Aber bevor man in das Spiel der Immobilienvermietung einsteigt, wie geht man vor, um Bewertungen vorzunehmen?

Lesen Sie weiter, um einige der gebräuchlichsten Methoden zur Bewertung von Mietimmobilien auf hohem Niveau zu erfahren. Falls Sie sich aber nicht sicher sind, wie das alles funktioniert, melden Sie sich einfach bei Immobilienbewertung Heidelberg.

1. Der Verkaufsvergleichs-Ansatz

Der Verkaufsvergleichsansatz (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Es ist die Methode, die am häufigsten von Gutachtern und Immobilienmaklern bei der Bewertung von Immobilien verwendet wird. Dieser Ansatz ist einfach ein Vergleich von ähnlichen Häusern, die in einem bestimmten Zeitraum verkauft oder vermietet wurden. Die meisten Investoren werden einen SCA über einen signifikanten Zeitraum sehen wollen, um potenziell aufkommende Trends zu erkennen.

Der SCA stützt sich auf Attribute oder Merkmale, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Diese Werte können auf bestimmten Merkmalen basieren, wie z. B. der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, Garagen und/oder Auffahrten, Pools, Terrassen, Kamine – alles, was eine Immobilie einzigartig und bemerkenswert macht.

Der Preis pro Quadratfuß ist eine gängige und leicht verständliche Metrik, die alle Investoren verwenden können, um zu bestimmen, wo ihre Immobilie bewertet werden sollte. Mit anderen Worten: Wenn ein 2.000-Quadratfuß-Stadthaus für €1/Quadratfuß vermietet wird, können Investoren vernünftigerweise ein Einkommen in dieser Größenordnung erwarten, vorausgesetzt, vergleichbare Stadthäuser in der Gegend werden auch für diesen Preis verkauft.

Beispiel eines Verkaufsvergleichsansatzes

Beachten Sie, dass der SCA etwas generisch ist, d.h. jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA ist als Basislinie oder vernünftige Meinung gedacht und nicht als perfektes Vorhersage- oder Bewertungsinstrument für Immobilien. Es ist auch eine Methode, die zum Vergleich mit relativ ähnlichen Häusern verwendet werden sollte.

Es funktioniert also nicht, wenn Sie die Immobilie, an der Sie interessiert sind, die 2.000 Quadratfuß mit einer Garage, einem Swimmingpool, sechs Schlafzimmern und fünf Vollbädern hat, mit einer anderen Immobilie bewerten wollen, die die Hälfte der Anzahl der Schlafzimmer hat, keinen Pool und nur 1.200 Quadratfuß groß ist.

Es ist auch wichtig für Investoren, einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler zu beauftragen, wenn sie eine vergleichende Marktanalyse anfordern. Dies mindert das Risiko betrügerischer Schätzungen, die während der Immobilienkrise 2007 weit verbreitet waren.

2. Das Kapitalwert-Bewertungsmodell

Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungstool. Das CAPM führt die Konzepte von Risiko und Opportunitätskosten ein, wie sie für Immobilieninvestitionen gelten.
Dieses Modell betrachtet die potenzielle Kapitalrendite (ROI), die sich aus den Mieteinnahmen ergibt, und vergleicht sie mit anderen Investitionen, die kein Risiko haben, wie z. B. US-Staatsanleihen oder alternative Formen der Investition in Immobilien, wie z. B. Real Estate Investment Trusts (REITs).

Kurz gesagt: Wenn die erwartete Rendite einer risikofreien oder garantierten Anlage die potenzielle Rendite aus Mieteinnahmen übersteigt, macht es finanziell einfach keinen Sinn, das Risiko von Mietimmobilien einzugehen. In Bezug auf das Risiko berücksichtigt das CAPM die inhärenten Risiken von Mietimmobilien.

Risikofaktoren

Zum Beispiel sind nicht alle Mietimmobilien gleich. Standort und Alter der Immobilie sind wichtige Überlegungen. Die Vermietung älterer Immobilien bedeutet, dass der Vermieter wahrscheinlich höhere Instandhaltungskosten hat.

Eine Immobilie, die in einer Gegend mit hoher Kriminalität vermietet wird, erfordert wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als ein Mietobjekt in einer bewachten Wohnanlage.
Dieses Modell schlägt vor, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder wenn Sie eine Mietpreisstruktur festlegen. Das CAPM hilft Ihnen zu bestimmen, welche Rendite Sie für das Risiko Ihres Geldes verdienen.

3. Der Ertragsansatz

Der Ertragsansatz konzentriert sich darauf, was die potenziellen Erträge einer Mietimmobilie im Verhältnis zur Anfangsinvestition einbringen. Der Ertragsansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet. Der Ertragsansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet, weil er die potenziellen Mieteinnahmen einer Immobilie im Verhältnis zum anfänglichen Bargeldaufwand für den Kauf der Immobilie untersucht.

Der Ertragsansatz beruht auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungssatzes für eine Investition. Dieser Satz ist das prognostizierte jährliche Einkommen aus dem Bruttomietmultiplikator geteilt durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn also der Kauf eines Bürogebäudes 120.000 kostet und die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen 1.200 betragen, ist der erwartete jährliche Kapitalisierungssatz: 14.400 (1.200 x 12 Monate) ÷ 120.000 = 0,12 oder 12%.

Dies ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Höchstwahrscheinlich gibt es Zinsaufwendungen für eine Hypothek. Außerdem können die zukünftigen Mieteinnahmen in fünf Jahren mehr oder weniger wertvoll sein als heute. Viele Investoren sind mit dem Kapitalwert des Geldes vertraut. Auf Immobilien angewandt, ist dieses Konzept auch als diskontierter Cashflow bekannt. Die in der Zukunft erhaltenen Dollars unterliegen sowohl dem Inflations- als auch dem Deflationsrisiko und werden daher in abgezinster Form dargestellt, um dies zu berücksichtigen.

4. Bruttomietmultiplikator-Ansatz

Der Ansatz des Bruttomietmultiplikators (GRM) bewertet eine Mietimmobilie basierend auf der Höhe der Miete, die ein Investor pro Jahr einnehmen kann. Es ist eine schnelle und einfache Methode, um zu messen, ob eine Immobilie die Investition wert ist. Dies gilt natürlich vor der Berücksichtigung von Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und anderen Ausgaben, die mit der Immobilie verbunden sind, und sollte daher mit Vorsicht genossen werden.

Der Bruttomietmultiplikator ähnelt zwar dem Einkommensansatz, verwendet aber nicht die Nettobetriebseinnahmen als Cap Rate, sondern die Bruttomiete.
Die Cap Rate des Bruttomietmultiplikators ist größer als eins, während die Cap Rate beim Ertragswertverfahren ein Prozentwert ist. Um einen direkten Vergleich zu erhalten, sollten Sie sich die GRMs und die Mieteinnahmen anderer, ähnlicher Immobilien ansehen, an denen Sie interessiert sind.

Beispiel eines Bruttomietmultiplikator-Ansatzes

Nehmen wir an, eine Gewerbeimmobilie in der Nachbarschaft, die Sie betrachten, wurde für 500.000 verkauft, mit einem jährlichen Einkommen von 90.000. Um den GRM zu berechnen, dividieren wir den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen: 500.000 ÷ 90.000 = 5,56.

Sie können diese Zahl mit derjenigen vergleichen, die Sie gerade betrachten, sofern Sie die jährlichen Mieteinnahmen kennen. Sie können den Marktwert herausfinden, indem Sie die GRM mit dem Jahreseinkommen multiplizieren. Wenn der Marktwert höher ist als der des kürzlich verkauften Hauses – z.B. für 500.000 – ist es möglicherweise nicht wert, und Sie sollten sich überlegen, weiterzuziehen.

5. der Kosten-Ansatz

Der Kostenansatz zur Bewertung von Immobilien besagt, dass eine Immobilie nur so viel wert ist, wie sie vernünftigerweise genutzt werden kann. Er wird geschätzt, indem der Bodenwert und der abgeschriebene Wert aller Verbesserungen kombiniert werden. Gutachter dieser Schule setzen sich oft für die höchste und beste Nutzung ein, um den Kostenansatz für Immobilien zusammenzufassen. Er wird häufig als Grundlage für die Bewertung von unbebauten Grundstücken verwendet.

Wenn Sie z. B. ein Wohnungsbauunternehmen sind, das drei Hektar Land in einem unfruchtbaren Gebiet erwerben möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wird der Wert dieses Landes auf der besten Nutzung des Landes basieren. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person 20 Meilen entfernt wohnt, ist die beste Nutzung und damit der höchste Wert dieses Grundstücks nicht die Umwandlung in Wohnungen, sondern möglicherweise die Erweiterung der Bohrrechte, um mehr Öl zu finden.

Ein weiteres Argument für die beste Nutzung hat mit der Zonierung des Grundstücks zu tun. Wenn die zukünftige Immobilie nicht für Wohnzwecke eingezont ist, verringert sich ihr Wert, da dem Entwickler erhebliche Kosten entstehen, um eine Umzonung zu erreichen. Dieser Ansatz wird als am zuverlässigsten angesehen, wenn er auf neuere Strukturen angewendet wird, und als weniger zuverlässig für ältere Immobilien. Es ist oft der einzige verlässliche Ansatz, wenn es um Immobilien mit besonderer Nutzung geht.

Das Fazit
Es gibt nicht die eine Methode, um den Wert einer Mietimmobilie zu bestimmen. Die meisten ernsthaften Investoren betrachten Komponenten aus all diesen Bewertungsmethoden, bevor sie
Investitionsentscheidungen über Mietobjekte treffen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um in das Spiel der Immobilieninvestitionen einzusteigen.

Wenn Sie dann eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen ein günstiges Einkommen beschert, suchen Sie mit Hilfe eines Hypothekenrechners einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie. Die Verwendung dieses Tools gibt Ihnen auch konkretere Zahlen, mit denen Sie arbeiten können, wenn Sie ein potenzielles Mietobjekt bewerten.