5 Wege zur Bewertung einer Mietimmobilie

Es gibt mehrere Fragen, die sich Investoren stellen müssen, wenn es darum geht, ihr hart verdientes Geld zu investieren. Wie viel wird die Investition einbringen? Was kostet sie? Aber noch wichtiger ist, dass sich Investoren mit dem Wert der Immobilie beschäftigen sollten. Dies gilt insbesondere, wenn Sie den Kauf einer Anlageimmobilie in Betracht ziehen. Die Erträge aus Anlageimmobilien befinden sich auf einem historischen Höchststand. Mieten bieten eine wachsende Einnahmequelle, und es ist eine stetige Möglichkeit, Geld zu verdienen. Aber bevor man in das Spiel der Immobilienvermietung einsteigt, wie geht man vor, um Bewertungen vorzunehmen?

Lesen Sie weiter, um einige der gebräuchlichsten Methoden zur Bewertung von Mietimmobilien auf hohem Niveau zu erfahren. Falls Sie sich aber nicht sicher sind, wie das alles funktioniert, melden Sie sich einfach bei Immobilienbewertung Heidelberg.

1. Der Verkaufsvergleichs-Ansatz

Der Verkaufsvergleichsansatz (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Es ist die Methode, die am häufigsten von Gutachtern und Immobilienmaklern bei der Bewertung von Immobilien verwendet wird. Dieser Ansatz ist einfach ein Vergleich von ähnlichen Häusern, die in einem bestimmten Zeitraum verkauft oder vermietet wurden. Die meisten Investoren werden einen SCA über einen signifikanten Zeitraum sehen wollen, um potenziell aufkommende Trends zu erkennen.

Der SCA stützt sich auf Attribute oder Merkmale, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Diese Werte können auf bestimmten Merkmalen basieren, wie z. B. der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, Garagen und/oder Auffahrten, Pools, Terrassen, Kamine – alles, was eine Immobilie einzigartig und bemerkenswert macht.

Der Preis pro Quadratfuß ist eine gängige und leicht verständliche Metrik, die alle Investoren verwenden können, um zu bestimmen, wo ihre Immobilie bewertet werden sollte. Mit anderen Worten: Wenn ein 2.000-Quadratfuß-Stadthaus für €1/Quadratfuß vermietet wird, können Investoren vernünftigerweise ein Einkommen in dieser Größenordnung erwarten, vorausgesetzt, vergleichbare Stadthäuser in der Gegend werden auch für diesen Preis verkauft.

Beispiel eines Verkaufsvergleichsansatzes

Beachten Sie, dass der SCA etwas generisch ist, d.h. jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA ist als Basislinie oder vernünftige Meinung gedacht und nicht als perfektes Vorhersage- oder Bewertungsinstrument für Immobilien. Es ist auch eine Methode, die zum Vergleich mit relativ ähnlichen Häusern verwendet werden sollte.

Es funktioniert also nicht, wenn Sie die Immobilie, an der Sie interessiert sind, die 2.000 Quadratfuß mit einer Garage, einem Swimmingpool, sechs Schlafzimmern und fünf Vollbädern hat, mit einer anderen Immobilie bewerten wollen, die die Hälfte der Anzahl der Schlafzimmer hat, keinen Pool und nur 1.200 Quadratfuß groß ist.

Es ist auch wichtig für Investoren, einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler zu beauftragen, wenn sie eine vergleichende Marktanalyse anfordern. Dies mindert das Risiko betrügerischer Schätzungen, die während der Immobilienkrise 2007 weit verbreitet waren.

2. Das Kapitalwert-Bewertungsmodell

Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungstool. Das CAPM führt die Konzepte von Risiko und Opportunitätskosten ein, wie sie für Immobilieninvestitionen gelten.
Dieses Modell betrachtet die potenzielle Kapitalrendite (ROI), die sich aus den Mieteinnahmen ergibt, und vergleicht sie mit anderen Investitionen, die kein Risiko haben, wie z. B. US-Staatsanleihen oder alternative Formen der Investition in Immobilien, wie z. B. Real Estate Investment Trusts (REITs).

Kurz gesagt: Wenn die erwartete Rendite einer risikofreien oder garantierten Anlage die potenzielle Rendite aus Mieteinnahmen übersteigt, macht es finanziell einfach keinen Sinn, das Risiko von Mietimmobilien einzugehen. In Bezug auf das Risiko berücksichtigt das CAPM die inhärenten Risiken von Mietimmobilien.

Risikofaktoren

Zum Beispiel sind nicht alle Mietimmobilien gleich. Standort und Alter der Immobilie sind wichtige Überlegungen. Die Vermietung älterer Immobilien bedeutet, dass der Vermieter wahrscheinlich höhere Instandhaltungskosten hat.

Eine Immobilie, die in einer Gegend mit hoher Kriminalität vermietet wird, erfordert wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als ein Mietobjekt in einer bewachten Wohnanlage.
Dieses Modell schlägt vor, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder wenn Sie eine Mietpreisstruktur festlegen. Das CAPM hilft Ihnen zu bestimmen, welche Rendite Sie für das Risiko Ihres Geldes verdienen.

3. Der Ertragsansatz

Der Ertragsansatz konzentriert sich darauf, was die potenziellen Erträge einer Mietimmobilie im Verhältnis zur Anfangsinvestition einbringen. Der Ertragsansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet. Der Ertragsansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet, weil er die potenziellen Mieteinnahmen einer Immobilie im Verhältnis zum anfänglichen Bargeldaufwand für den Kauf der Immobilie untersucht.

Der Ertragsansatz beruht auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungssatzes für eine Investition. Dieser Satz ist das prognostizierte jährliche Einkommen aus dem Bruttomietmultiplikator geteilt durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn also der Kauf eines Bürogebäudes 120.000 kostet und die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen 1.200 betragen, ist der erwartete jährliche Kapitalisierungssatz: 14.400 (1.200 x 12 Monate) ÷ 120.000 = 0,12 oder 12%.

Dies ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Höchstwahrscheinlich gibt es Zinsaufwendungen für eine Hypothek. Außerdem können die zukünftigen Mieteinnahmen in fünf Jahren mehr oder weniger wertvoll sein als heute. Viele Investoren sind mit dem Kapitalwert des Geldes vertraut. Auf Immobilien angewandt, ist dieses Konzept auch als diskontierter Cashflow bekannt. Die in der Zukunft erhaltenen Dollars unterliegen sowohl dem Inflations- als auch dem Deflationsrisiko und werden daher in abgezinster Form dargestellt, um dies zu berücksichtigen.

4. Bruttomietmultiplikator-Ansatz

Der Ansatz des Bruttomietmultiplikators (GRM) bewertet eine Mietimmobilie basierend auf der Höhe der Miete, die ein Investor pro Jahr einnehmen kann. Es ist eine schnelle und einfache Methode, um zu messen, ob eine Immobilie die Investition wert ist. Dies gilt natürlich vor der Berücksichtigung von Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und anderen Ausgaben, die mit der Immobilie verbunden sind, und sollte daher mit Vorsicht genossen werden.

Der Bruttomietmultiplikator ähnelt zwar dem Einkommensansatz, verwendet aber nicht die Nettobetriebseinnahmen als Cap Rate, sondern die Bruttomiete.
Die Cap Rate des Bruttomietmultiplikators ist größer als eins, während die Cap Rate beim Ertragswertverfahren ein Prozentwert ist. Um einen direkten Vergleich zu erhalten, sollten Sie sich die GRMs und die Mieteinnahmen anderer, ähnlicher Immobilien ansehen, an denen Sie interessiert sind.

Beispiel eines Bruttomietmultiplikator-Ansatzes

Nehmen wir an, eine Gewerbeimmobilie in der Nachbarschaft, die Sie betrachten, wurde für 500.000 verkauft, mit einem jährlichen Einkommen von 90.000. Um den GRM zu berechnen, dividieren wir den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen: 500.000 ÷ 90.000 = 5,56.

Sie können diese Zahl mit derjenigen vergleichen, die Sie gerade betrachten, sofern Sie die jährlichen Mieteinnahmen kennen. Sie können den Marktwert herausfinden, indem Sie die GRM mit dem Jahreseinkommen multiplizieren. Wenn der Marktwert höher ist als der des kürzlich verkauften Hauses – z.B. für 500.000 – ist es möglicherweise nicht wert, und Sie sollten sich überlegen, weiterzuziehen.

5. der Kosten-Ansatz

Der Kostenansatz zur Bewertung von Immobilien besagt, dass eine Immobilie nur so viel wert ist, wie sie vernünftigerweise genutzt werden kann. Er wird geschätzt, indem der Bodenwert und der abgeschriebene Wert aller Verbesserungen kombiniert werden. Gutachter dieser Schule setzen sich oft für die höchste und beste Nutzung ein, um den Kostenansatz für Immobilien zusammenzufassen. Er wird häufig als Grundlage für die Bewertung von unbebauten Grundstücken verwendet.

Wenn Sie z. B. ein Wohnungsbauunternehmen sind, das drei Hektar Land in einem unfruchtbaren Gebiet erwerben möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wird der Wert dieses Landes auf der besten Nutzung des Landes basieren. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person 20 Meilen entfernt wohnt, ist die beste Nutzung und damit der höchste Wert dieses Grundstücks nicht die Umwandlung in Wohnungen, sondern möglicherweise die Erweiterung der Bohrrechte, um mehr Öl zu finden.

Ein weiteres Argument für die beste Nutzung hat mit der Zonierung des Grundstücks zu tun. Wenn die zukünftige Immobilie nicht für Wohnzwecke eingezont ist, verringert sich ihr Wert, da dem Entwickler erhebliche Kosten entstehen, um eine Umzonung zu erreichen. Dieser Ansatz wird als am zuverlässigsten angesehen, wenn er auf neuere Strukturen angewendet wird, und als weniger zuverlässig für ältere Immobilien. Es ist oft der einzige verlässliche Ansatz, wenn es um Immobilien mit besonderer Nutzung geht.

Das Fazit
Es gibt nicht die eine Methode, um den Wert einer Mietimmobilie zu bestimmen. Die meisten ernsthaften Investoren betrachten Komponenten aus all diesen Bewertungsmethoden, bevor sie
Investitionsentscheidungen über Mietobjekte treffen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um in das Spiel der Immobilieninvestitionen einzusteigen.

Wenn Sie dann eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen ein günstiges Einkommen beschert, suchen Sie mit Hilfe eines Hypothekenrechners einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie. Die Verwendung dieses Tools gibt Ihnen auch konkretere Zahlen, mit denen Sie arbeiten können, wenn Sie ein potenzielles Mietobjekt bewerten.

Probieren Sie ein Boutique Ski Hotel aus

Billigere Flüge und eine größere Auswahl an europäischen Skigebieten haben einen Markt für Boutique-Hotels in Skigebieten geschaffen.

Während viele Menschen beim Skifahren immer noch gerne in Chalets oder Appartements übernachten, entscheiden sich viele Menschen für ein wenig mehr Individualität und Luxus, und wo gibt es das besser als in einem Boutique-Hotel, wie das hotelwachtelhof.at? Klein genug, um die Intimität eines Chalets zu erhalten, aber mit Dienstleistungen, die es Ihnen ermöglichen, Ihre Pause wirklich zu genießen, werden Boutique-Skihotels von Jahr zu Jahr beliebter.

Spezielle Skihotels müssen für die Skikundschaft leicht unterschiedliche Einrichtungen anbieten. Neben einer perfekten Location müssen sie auch in der Lage sein, Skier, Schuhe und andere Ausrüstung sicher zu lagern und die Art von Essen und Trinken bereitzustellen, die ein erfahrener Skifahrer erwarten würde. Komfort und Qualität sind ebenso wichtig wie der Zugang zur lokalen AprËs-Ski-Szene, und Boutique-Hotelbesitzer in diesen Resorts sorgen dafür, dass ihre Gäste nichts verlangen. Gesegnet mit fantastischer Aussicht, großartiger Küche und all Ihren Bedürfnissen, die von den aufmerksamen Mitarbeitern erwartet werden, sind dies die Art von Hotels, die Ihren jährlichen Skiausflug zu einem unvergesslichen Urlaub machen.

Ein Boutique-Skihotel bietet Ihnen das Beste aus beiden Welten ñ ein schickes Hotelerlebnis mit der Bequemlichkeit und dem Service eines Spitzenhotels. Sie müssen nicht mehr herausfinden, dass Ihr Hotel meilenweit von den Pisten entfernt ist, oder darum kämpfen, morgens in den Bus zu steigen, und Sie müssen sich nicht mehr fragen, ob das Abendessen Ihres Chalets auf dem neuesten Stand ist. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf den Pistenspaß in dem Wissen, dass Sie in ein intimes, geschmackvoll eingerichtetes, diskret gewartetes Hotel zurückkehren, das sich um Ihre Bedürfnisse kümmert.

In Frankreich zum Beispiel ist das Concept One Chalet die perfekte Mischung aus Design und Service, im Herzen von Chamonix gelegen und mit nur fünf Zimmern. Österreich hat das Schloss Prielau, ein mittelalterliches Schloss in Zell am See, wo im Winter Gletscherskifahren angeboten wird. Werfen Sie beim nächsten Mal einen Blick auf diese beiden Boutique-Hotels, wenn Sie einen Skiurlaub planen, und machen Sie ihn zu einem unvergesslichen Erlebnis.

Junggesellenabschied

Bleibende Erinnerung an den Junggesellenabschied

Der Junggesellenabschied, bzw. Junggesellinnenabschied, umgangssprachlich auch nur kurz JGA genannt ist mittlerweile überall verbreitet und wird gerne zum Anlass genommen nochmal richtig auf die Pauke zu hauen bevor man ins Eheleben startet.

Selbstverständlich wird getrennt gefeiert. Der künftige Bräutigam mit seinen Kumpels und die Braut mit Ihren Besties.

Schon im antiken Griechenland wurde dies in einer ähnlichen Art gefeiert. Feste vor der Hochzeit waren hier üblich und wurden genutzt, um die Würde des Bräutigams und seiner Familie zu bewerten.

Eine Flowerbox ist hier auch perfektes Geschenk, um lange an diesen besonderen Tag zu erinnern. Bis zu 3 Jahre hält eine Flowerbox. Das Besondere daran- es werden nur echte Rosen verwendet, die mit einem schonenden Konservierungsverfahren haltbar gemacht wurden.
Statt den herkömmlichen üblichen T-Shirts, einfach für jeden oder jede eine Flowerbox organisieren. So können sich auch die Freunde und Freundinnen jeden Tag an den lustigen Partyabend erinnern. Auch ohne Beweisfotos auf dem Pennyboard.

Den Ablauf eines solchen JGAs wird wohl fast jeder kennen und auch schon miterlebt haben.
Meist werden die Junggesellen bzw. die Junggesellinnen zu Hause abgeholt und überrascht. Wohin es geht und was organisiert ist bleibt bei den meisten JGAs noch ganz geheim. Üblicherweise allerdings geht es meist in die nächstgrößere Stadt, wo dann ordentlich gefeiert wird. Spaß steht hier natürlich im Vordergrund und so müssen Junggeselle und Junggesellin meist peinliche aber doch witzige Spiele mitspielen. Sei es ein Bauchladen, der gefüllt mit Feuerzeugen oder Schnäpsen ist und an den Mann oder die Frau gebracht werden muss. Zu horrenden Preisen versteht sich, das Geld soll schließlich für Getränke wieder ausgegeben werden.

Auch Kneipentouren und Barhopping sind sehr beliebt.

Aber es geht auch ruhiger. Wellnesswochenenden mit den Freundinnen oder auch Kart fahren mit den Jungs. Es sind natürlich keine Grenzen gesetzt was die Organisation einen JGAs betrifft.
Meist wird dieser von den Trauzeugen bzw. Trauzeuginnen geplant und durchgeführt.

Aber bleiben wir beim Wellnesswochenende. Überraschen Sie doch die zukünftige Braut mit einer Flowerbox im Zimmer. Mit vielen lieben und guten Wünschen, oder auch Gutscheinen für weitere Mädels Abende. Mit einer Flowerbox liegen Sie auch hier genau richtig. Wählen Sie die Boxengröße- und Farbe aus, die Lieblingsfarbe der Braut für die Rosen und schon zaubern Sie ihr ein Lächeln auf die Lippen. Die langlebige Box mit einer Lebensdauer von ca. 3 Jahren (und dies sogar ohne Pflege) erinnert die Junggesellin jeden Tag aufs Neue an dieses entspannte Wochenende.

Die Wünsche oder Gutscheine können Sie toll mit einer passenden Grußkarte kombinieren, die im Shop ebenfalls wählbar ist.

Aber vergessen Sie nicht sich selbst und die anderen Teilnehmer. Organisieren Sie hier eine Minibox in der gleichen Farbe und so hat jeder ein kleines Gastgeschenk, dass sicherlich gerne mit nach Hause genommen wird.

 

Trockenbau

Trockenbau

Wie der Name schon sagt, werden beim Trockenbau keine wasserhaltigen Baustoffe wie Beton oder Putz, für Umbaumaßnahmen verwendet. Diese Bauweise ist schneller und häufig günstiger als massives Mauerwerk. Es werden auch alle bauphysikalischen Anforderungen bezüglich Wärme-, Schall-, Brand-, Feuchte-, Strahlenschutz oder Schlagsicherheit, mit entsprechenden Materialien, voll erfüllt. Diese Variante im Innenausbau, überzeugt durch seinen hohen Vorfertigungsgrad mit größtmöglicher Flexibilität und Gestaltungsfreiheit.

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Quelle: Fliesenleger Heidelberg & Mannheim Fliesen Fried

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